统计局5月重点70城房价指数出来了，丝毫不意外。

无论二手房还是新房市场，价格上涨的城市较4月又多了一些。整个楼市，“涨”声一片。

但笔者个人是坚定的楼市唱衰者，这次难道是“打脸”自己了？

话不多说，来看分析吧。

一、房价涨幅缩小，获利空间萎缩

无图无真相，来看笔者统计的2019年1月至2020年5月，一二三线城市房价的增幅数据。

先看同比增幅。什么是同比增幅，就是跟1年前比。为什么要先分析这个？按揭买房有个年利率，同比涨幅减去年利率、减去通胀率，才是真实涨幅。

之前笔者算过，房价年均增幅低于6.5%，实际上持有就是亏的。因为5.5%的平均年利率+货币贬值率+购房、卖房两次纳税需要打平。再从图中可以看到，2019年1-7月，普遍同比增幅在10%以上，7月之后同比涨幅就已经跌到10%以内了。从2020年2月开始，同比增幅已经跌入6.5%以内。当然，从平均值看，2019年买房的群体平均增幅还是超过6.5%的。这里想强调的是，今年买房的群体，如果不是以“住”为目的，6.5%保底同比增幅能实现吗？

再来看环比。我昨天写了一篇文章，下半年，楼市“穷途末路”还是“高歌猛进”？注意这4点新变化里面有两个词语“实际增幅”与“名义增幅”。名义增幅即包含了房价真实上涨、货币、物价因素等综合原因在内，形成的房价增幅。今年M2持续维持10%以上的高速增长，虽然没有过多流入房地产市场，但一定是有的。那么，目前我们看到的环比增长，实际上就包含了货币因素导致的物价波动，这个值大概是0.2%左右。同样道理，环比增幅减去0.2%才是房价的实际增幅。

所以，从图中我们可以发现，2-3月房价实际增幅确实是跌的，4月、5月也确实出现了房价抬头的迹象。这是为何？来看第二点。

二、唱衰不等于唱跌

虽然坚定唱衰楼市，但在文章里我一直强调，整体均价只要房子不是过饱和，是不会跌的。这个其实无需探讨，看第一段落中的图就明白了，一二三线环比、同比有任何1个月涨幅出现过负数吗?根本没有。真正出现变化的，实际上是成交量。也就是有价强市与有价弱市的区别而已。

那既然房价依然保持上升态势，为何要唱衰？

我之前从城镇化率放缓、商品住宅存量新高、贫富差距加剧、人均住房面积、户均住房拥有量与结构矛盾、居家家庭金融杠杆率、三四线棚改红利消失、需求透支等理性角度分析过。今天再加一个角度。

过去，我们讨论房子，是围绕产品、品质、口碑这些角度去聊的，这些都属于“住”的角度。而现在呢？不知从何时开始，关于买房的角度只剩一点——“房价”。当房子开始用喊涨、喊跌的方式去销售，当售楼处卖房的口号变成了“还要涨、不买就涨”时，这已经开始脱离“住”的本质了。

再从多个城市房价上涨、租金下跌这个看似违背基本市场规律的角度看，楼市已经与另外一个“市”没多大本质差别了。说白了，超出居住属性了，那就不是买方或者卖方市场了，而是资本市场。

资本喜欢哪些城市，又主要聚集在哪些城市，哪些城市涨价幅度便更大。所以你看，一线城市5月房价指数环比4月，高了0.5个百分点，二线、三线都只有0.1个百分点。

三、二手房市场更加客观

过去17个月，我们从表中可以看到，二手房降价的城市数量，是持续变多的。即便4-5月，降价城市数量上出现了止跌迹象，但实际止跌的城市，就是排名靠前的城市，依靠新房市场火爆实现了二手房市场的复苏。比如这次北上广深4个特大城市二手房全部涨价，而4月北京、广州二手房价格指数还是跌的。

这张表其实还有1个可挖掘之处。我们有句话叫“能同甘不能共苦”，市场好时，房价哪都能飞，看不出优劣。而市场不好时，还能保持持续上涨的城市，才是真正有价值的所在。具体指哪些地方，自己看图。

普涨时代结束了，微涨时代到来。房价大风口消失了，小风口正在到来。该怎么做，心里要明白。